不動産投資を始めてから3年。ようやく念願のアパートを購入できることになりました。
所有権の移転はこれからで、まだアパートが自分のものになった訳ではありませんが、物件を探してから購入に至るまでの流れを大まかに解説していきます
いきなり詳しいことは説明せずに、
「こんなことするんだな～」と
全体像を掴んでもらうための趣旨となります。
物件購入までの大まかなステップ
アパート購入の際の流れは、大まかに次の９ステップです。
- 物件情報の確認
- シミュレーション
- 現地確認
- 賃貸需要の調査
- 買付証明書の提出
- 銀行融資の仮審査
- 売買契約
- 銀行融資の本審査
- 決済
けっこう多くて最初はめんどくせって思うかもしれませんが、今完全に理解する必要はありません。
さらっと見てもらえたらOKですので、それぞれの項目についてさらっと解説していきます。
物件情報の確認
物件情報は毎日ネットに上がる物件と、メールのチェックによって収集します
ネットだと「アットホーム」、「楽待」、「健美家」が主にチェックしてるサイトです。
プロもアマも多くのライバルがここを日々チェックして情報を収集しています。
▼アットホーム
▼楽待
▼健美家
このようにネットで物件情報を収集する他にも、不動産会社の問い合わせフォームに登録してメーリス配信してもらったり、不動産会社に1件1件挨拶回りをして直接紹介してもらったりしながら、日々の情報をチェックします。
私は新着は全て目を通していて、１日あたり３０～５０件くらいチェックします。
購入目線は分からなくてもアパート情報を見てるだけで勉強になるので、ぜひ見てみて下さい
シミュレーション
物件検索で良さげな物件が見つかったらシミュレーションします。
この物件を買っても黒字で運営できるかを計算します。
シミュレーションについて詳しく説明するとかなり長くなってしまうので、最も重視してるポイントだけ言うと、返済比率が60%以下になるか確認します。
返済比率とは「家賃収入」に対して、「銀行への返済額」がどのくらいあるか示す指標です。
「どのくらい余裕を持って返済できるか？」ということです
仮に年間の家賃収入が100万円、年間の返済額が50万円なら返済比率は50%です。
なので比率が低いほど余裕を持って返済できてることになります。
あくまで私個人の目安ですが、返済比率は60%以下になる物件を購入することにしています。
60%以下に抑えておけば、部屋のリフォーム費用など突発的な出費があってもある程度耐えられるだろうって考えからです。
シミュレーションをするにあたり、他にも色々な検証はありますが、まずはこの返済比率が１つの判断材料になってます。
現地確認
シミュレーションでも良さそうってなったら、物件を実際に見る現地確認をします。
Googleストリートビューでもある程度分かることもあるんですが、現地に行かなければ分からないことは沢山あります。
例えば
- 大規模修繕に繋がりそうな傷みは無いか
- 地域の雰囲気は悪くないか
- 物件周辺に変な匂いは無いか
- 日当たりは問題ないか
などです。
実際に過去にあった経験では、
修繕費用が莫大になりそうな外壁がクラックを見つけた
アパートの住人が外国人メインで騒音がすごかった
物件の近隣に工場があって、異臭が漂っていた
などなど、行かなければ分からないことが結構ありました。
買ったあとで「知らなかった！」とならないように、現地情報も加味して物件の購入判断をしなければなりません。
賃貸需要の調査
購入する物件が本当に賃貸需要があるのかも調査します。
最も精度の高い方法としては、物件近くにある賃貸仲介店に電話でヒヤリングをします。
賃貸仲介店というのは、ミニミニ、アパマンショップ、エイブルなど、皆さんがアパートを借りる時に尋ねるお店のことです。
実際に以下を聞きます
- 家賃相場は？
- 家賃次第で入居付け可能か？
- どんな人がターゲットになるか？
物件の情報を伝えると
「この物件だったら、このくらいの家賃だと入居付けできそうです」とか
「その物件は駐車場が無いので、家賃安くても入居付けは厳しいです」とか
「ファミリーに人気の物件ですよ」とか色々教えてくれます。
物件を買ってから「入居付けができない！」という事態を避けるように、しっかりとヒヤリングをすることで失敗を減らせます。
買付証明書の提出
シミュレーションで回ること、入居付けが可能なことを確認したら、物件情報をくれた不動産会社に買付証明書を提出します。
買付証明書というのは、「この条件で買わせてください」って感じの購入の意思表明をする書面のことです。
ここで買付証明書を出したからといって、必ず買わなけれならないってことではなく、自分の希望する価格や融資条件が得られなければ辞退することが可能です。
買付証明書自体に法的拘束力はありませんので、そんなに重い書類ではないです。
例えば、5000万円で売られている物件があったとしたら、
4500万円で買いたいです（500万円安くしてもらえれば買います）
- 〇〇銀行で、金利1.5%、融資期間20年、融資金額4500万円の条件が得られたら買いたいです
- という感じで、自分の希望条件を記載して売主にぶつけます。
その買付証明書を見た売主から、「その条件だったら売ってもいいよ」とか「4800万円なら売ってあげてもいいよ」とか「値引きは一切できない」とか何かしらの返答きます。
そこで価格の折り合いが付けば、銀行融資に進みます。
銀行融資の仮審査
アパートの購入資金を調達するために、銀行に融資の相談をします。
審査には仮審査と本審査の2段階あって、
- 仮審査 → 簡易的な審査
- 本審査 → 最終のガチな審査
って感じです。
本審査は仮審査よりも時間や労力を掛けるので、まずは仮審査の段階で
- 融資金額
- 金利
- 融資年数
がどのくらいになりそうか、事前に提示してもらいます。
銀行の融資担当に不動産の購入相談をすると、大体2週間～1ヵ月くらいしてから
「この物件なら●●万円まで融資できそうで、金利は●●%、融資期間は●●です」
と仮の融資結果を教えてもらえます。
これを一般的に「内諾」と言います。
その内諾条件でも物件を運営できそうか再度シミュレーションして、
問題なく運営できそうだったら、不動産会社に「内諾をもらいました」って連絡をします。
この時点で他のライバルよりも先に内諾の連絡ができれば、売買契約に移ることができます。
内諾の連絡を受けた不動産会社は、購入の募集を一旦ストップすることが多いので、他のライバルは購入の優先権みたいなものを失う形となります。
いかに銀行から早く内諾をもらって、不動産会社に連絡できるかというスピード勝負になります。
売買契約
銀行の内諾をもとに、資金調達の目途がついたら売買契約に進みます。
売買契約とは、法的な拘束力を伴う購入手続きになり、契約時に手付金と呼ばれる前金を売主に支払うことになります。
手付金は物件価格の5%くらいを支払うことが一般的で、仮に5000万円の物件なら250万円くらいを支払うことになり、残りの4750万円は決済時に支払います
売買契約後に「やっぱり買うの辞めます」と安易に白紙撤回することはできず、もし購入を辞退する場合は、売主に支払った手付金を手放すことで解除できます。
ただし、売買契約時に「融資特約あり」と明記して契約すれば、のちの本審査で万が一融資が受けられなかった場合でも、白紙撤回することができます。
そのため、融資を使って購入する際には、リスクヘッジのために「融資特約あり」という条件で契約することが一般的です
銀行融資の本審査
銀行の本審査は、融資実行前の最終審査になります。
結果を待つだけなので、審査を受ける私たちは何にもやることはありません。
銀行の本部が
「この人・この物件に融資を本当にしても大丈夫か？？」
という最終チェックを行います
仮審査の段階で、内諾を得られていれば余程大丈夫と言われてますが、審査に落ちてしまったり内諾の融資条件が異なる場合が稀にあるので、無事に承認されることを祈るのみです
決済
銀行から融資のお金を送金してもらうイベントです
銀行 → 買主 → 売主 へお金が流れます
売主にお金が渡れば無事に決済は終了ですが、これもそんなにやる事はありません。
決済を行う前の準備として、司法書士を探しておくくらいです。
司法書士とは、物件の名義変更の手続きを行ってくれる人です。
名義変更を行うにあたり、行政への提出書類や手続きなんかを自分の代わりにやってくれます。
決済でお金を渡して名義変更まで完了すれば、物件は晴れて自分のものになります。
以上のように、物件購入までの流れをかなり大雑把に説明しましたが、しっかりと理解する必要はありません。
何となく全体感を掴んでもらえたら十分かと思ってます。
所々の詳細はまた追々解説していくつもりです
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