不動産事業を始めてから、気づけば借入残高は約1億円になりました。
会社員として働きながら不動産事業を営む私にとって、1億円という借金は決して小さな金額ではありません。
一般的に「借金」と聞くと、怖い、危険、できれば避けたいと考える人が多いと思います。
もちろん、借金にはリスクがあります。空室や修繕、金利上昇などによって収支が悪化する可能性もありますし、返済が滞れば金融機関との関係にも影響します。
それでも、私は不動産に関しては、もっと借金をしたいと考えています。
理由は単純です。
資産価値と収益性のある不動産を適切な価格で購入できるのであれば、銀行融資を活用することで、自分の資金だけでは実現できない規模の資産形成ができるからです。
今回は、現在保有している不動産のうち、銀行融資を利用して購入した3物件の実績と、私が借金を前向きに捉えている理由について紹介します。
私の不動産事業は自己資金から始まった
私の不動産事業は、最初から銀行融資を利用して始めたわけではありません。
最初に購入したのは、長野県にある戸建てです。
購入価格は300万円。こちらは銀行融資を利用せず、自己資金で購入しました。
こちらの記事で詳細は書いてますが、正直言うと投資効率は激低で、とても上手くいったとは言えませんでした。
全額自己資金での不動産投資だったので、破綻のリスクはゼロという点では精神的な負担は軽かったですが、このままでは不動産で成り上がることはできないと思い、猛勉強しました。
・どんな物件なら買って良いのか？
・融資、要するに借金しても運営ができる破綻しない条件
などを頭に徹底的に叩き込みました。
そして、名古屋市のアパート、名古屋市の戸建て、清須市のアパートと購入するに至りましたが、これら3物件については銀行融資を活用しています。
自己資金だけで不動産を購入するのではなく、銀行から融資を受けることで、より大きな規模の物件を取得できるようになりました。
現在、不動産に関する借入残高は約1億円です。
自己資金で始め、銀行融資を活用して規模を拡大する。
これが、私の不動産事業の歩みです。
銀行融資を利用して購入した3物件
現在、銀行融資を利用して保有している不動産は、名古屋市のアパートと戸建て、清須市のアパートの3物件です。
それぞれの購入価格や資産価値をまとめました。
| 物件 | 購入価格 | 積算価格 | 実勢土地価格 | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|
| 名古屋市 アパート | 2,800万円 | 2,500万円 | 2,300万円 | 9.8% |
| 名古屋市 戸建て | 1,000万円 | 2,400万円 | 2,600万円 | 10.0% |
| 清須市 アパート | 6,200万円 | 4,600万円 | 6,300万円 | 9.4% |
| 合計 | 1億円 | 9,500万円 | 1億1,200万円 | 約9.6% |
※実勢土地価格は周辺相場などを参考にした私自身の推定額です。実際の売却価格を保証するものではありません。表面利回りは購入価格に対する年間賃料収入の割合です。
3物件の購入価格は合計1億円。
一方、実勢土地価格を私なりに見積もると、合計で約1億1,200万円になります。
単純に比較すれば、土地の推定価値だけで購入価格を約1,200万円上回っている計算です。
もちろん、実際に売却する際には諸費用がかかりますし、土地価格も相場によって変動します。購入価格と土地の推定価値を比較しただけで、利益が確定しているわけではありません。
それでも、私が物件を購入する際に重視しているのは、こうした資産価値です。
家賃収入だけでなく、購入した不動産そのものにどれだけ価値があるのか。
この点を意識して物件を選んでいます。
なお、ここで紹介した購入価格の合計1億円と、現在の借入残高約1億円は別の数字です。購入価格は取得時の金額であり、借入残高は返済などを経た現在の債務額です。
なぜ、借金を怖いと思わないのか
私が不動産の借金を前向きに捉えている理由は、大きく3つあります。
1. 資産価値を意識して物件を購入しているから
私が物件を探す際に重視しているのは、利回りだけではありません。
購入価格に対して、土地や建物にどれだけの価値があるのかを確認しています。
例えば、購入価格が1,000万円の物件でも、土地の価値が2,600万円あると判断できるのであれば、購入を検討する余地があります。
もちろん、土地の評価額と実際に売却できる金額は同じではありません。
しかし、購入価格に対して十分な資産価値が見込める物件であれば、万が一、賃貸経営がうまくいかなくなった場合にも、売却という選択肢を持ちやすくなります。
私にとっては、家賃収入を得ることと同じくらい、購入時点で資産価値を見極めることが重要です。
2. 家賃収入から借入金を返済できるから
不動産融資の大きな特徴は、購入した物件から得られる家賃収入を返済原資にできることです。
住宅ローンや自動車ローンなど、給与収入から返済する借金とは性質が異なります。
もちろん、不動産も空室や修繕、管理費用などが発生するため、家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。
それでも、物件の収益力を十分に見極めて購入すれば、家賃収入を返済に充てながら資産を保有し続けることができます。
自分の給与収入だけに頼らず、保有する不動産自体に返済を支えてもらえる。
これが、不動産融資の大きな魅力だと考えています。
3. 銀行融資を活用すれば、事業の規模を拡大できるから
仮に、自己資金だけで不動産を購入しようとすれば、購入できる物件の規模や数には限界があります。
しかし、銀行融資を活用すれば、自己資金だけでは購入できない物件にも手が届くようになります。
私自身、最初の長野県の戸建ては自己資金で購入しましたが、その後の3物件は銀行融資を活用して取得しました。
銀行から借り入れることで、自己資金だけに頼らず、より大きな資産と収益基盤を築いていくことができます。
もちろん、融資を受けられるからといって、無条件に借りればよいわけではありません。
重要なのは、借りられる金額ではなく、返済できる金額を見極めることです。
それでも、借金にはリスクがある
ここまで借金を前向きに捉えている理由を書いてきましたが、当然ながら不動産融資にはリスクがあります。
私が特に意識しているのは、次のような点です。
- 空室リスク： 入居者が退去すれば、その期間の家賃収入は減少する
- 修繕リスク： 外壁や屋根、設備など、突発的な支出が発生する
- 金利上昇リスク： 金利が上がれば、毎月の返済額や総返済額が増える
- 売却リスク： 想定していた価格で売却できるとは限らない
こうしたリスクを考慮せずに借入額を増やしていけば、いずれ資金繰りが苦しくなる可能性があります。
そのため、私は物件を購入する際に、利回りだけでなく返済比率や土地の価値、周辺の賃貸需要なども確認しています。
特に、返済比率は60％以下を一つの目安にしています。
空室や修繕、金利上昇などが発生しても、すぐに経営が行き詰まらないよう、余裕を持った収支計画を立てることが重要です。
借金を恐れないことと、借金のリスクを軽視することは、まったく違います。
私は、リスクを理解したうえで、許容できる範囲の借入を積極的に活用したいと考えています。
これからも、もっと借金をしたい
現在、不動産に関する借入残高は約1億円です。
金額だけを見れば、大きな借金を抱えているように感じるかもしれません。
しかし、私自身は借入残高の大きさだけで、不動産事業の良し悪しを判断していません。
重要なのは、その借入によってどのような資産を取得し、どれだけの収益を生み出せているかです。
価値のある物件を適切な価格で購入し、家賃収入から返済を続け、時間をかけて資産を積み上げていく。
この仕組みを継続できるのであれば、借金は必ずしも悪いものではないと思っています。
むしろ、自己資金だけで規模を拡大しようとするよりも、銀行融資を上手に活用した方が、事業の成長スピードを高められる可能性があります。
だからこそ、私はこれからも良い物件があれば、積極的に融資を受けて購入していきたいと考えています。
借金が1億円あるから、もう借りたくない。
そうではありません。
借金が1億円あっても、返済できる見込みがあり、資産価値と収益性のある物件を購入できるのであれば、私はもっと借りたい。
これが、現在の私の考えです。
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