「不動産投資は本当に儲かるの？」
これから不動産投資を始めようと考えている人にとって、一番気になるのは結局のところ、お金が増えるのかどうかだと思います。
インターネットで調べると、不動産投資にはメリットがあるという意見もあれば、失敗するからやめた方がいいという意見もあります。
実際、空室や修繕費、金利上昇などのリスクがあるのも事実です。
では、実際に不動産投資をしている人間から見ると、どうなのでしょうか。
私は現在38歳の会社員です。
これまでにアパート2棟と戸建て2戸を購入し、現在の借入総額はちょうど1億円。年間の家賃収入は約1,050万円、毎月の手残りであるキャッシュフローは約30万円です。
結論から言えば、私自身は不動産投資で実際に利益を得ています。
もちろん、誰でも同じように成功するわけではありません。
今回は、実際に物件を購入・運営してきた経験をもとに、不動産投資のメリットやデメリット、そして本当に儲かるのかという疑問について、率直に解説していきます。
1. 不動産投資は本当に儲かる？私の現在の実績を公開
まずは、私が現在所有している不動産と収益状況を紹介します。
| 項目 | 現在の状況 |
|---|---|
| 年齢 | 38歳 |
| 職業 | 会社員 |
| 所有物件 | アパート2棟・戸建て2戸 |
| 借入総額 | 1.0億円 |
| 年間家賃収入 | 約1,050万円 |
| 月間キャッシュフロー | 約30万円 |
※金額はいずれも概算です。
年間の家賃収入は約1,050万円。単純計算で月額約87.5万円の家賃収入があります。
そこからローン返済や管理費、税金、修繕費などを差し引き、最終的に手元に残るキャッシュフローが月約30万円です。
つまり、会社員として給与を受け取りながら、不動産賃貸業からも毎月30万円程度の収入を得ていることになります。
年間に換算すると約360万円です。
これは私にとって、決して小さな金額ではありません。
もちろん、毎月必ず30万円が残るわけではありません。突発的な修繕や空室が発生すれば、収支は変動します。
それでも、複数の物件から継続的に収入が生まれる仕組みを作れたことは、不動産投資を始めて良かったと感じる大きな理由です。
2. 実際に感じた不動産投資のメリット5選
ここからは、私が実際に不動産を所有して感じているメリットを紹介します。
① 毎月のキャッシュフローが得られる
不動産投資の最大の魅力は、やはり毎月の家賃収入です。
株式投資の場合、配当金を受け取れる銘柄もありますが、配当金は年に数回というケースが一般的です。
一方、不動産は入居者がいる限り、毎月家賃が入ってきます。
私の場合、現在のキャッシュフローは月約30万円。
会社員としての給与とは別に収入源があることで、家計や資産形成の選択肢が大きく広がりました。
もちろん、空室や修繕によって収入が減ることはありますが、複数の物件を所有することで収入源を分散できる点も魅力です。
② 融資を活用して大きな資産を保有できる
不動産投資は、金融機関から融資を受けて物件を購入できるという特徴があります。
例えば、自己資金だけで1億円の不動産を購入するのは簡単ではありません。
しかし、金融機関から融資を受けることで、自己資金だけでは取得できない規模の資産を保有できます。
私自身も現在、約1億円の借入を活用してアパート2棟と戸建て2戸を所有しています。
ただし、借入は当然ながら返済義務があります。
融資を受けられること自体がメリットなのではなく、借りたお金を使って、それ以上の収益を生み出せる物件を取得することが重要だと考えています。
③ ローン返済によって純資産が増えていく
不動産投資では、毎月の家賃収入からローンを返済していきます。
返済が進むにつれて借入残高が減っていけば、物件の資産価値が一定である場合、差し引きの純資産は増えていきます。
つまり、入居者から受け取る家賃の一部を使って、金融機関への借入を返済しているということです。
もちろん、建物は経年劣化しますし、不動産価格も変動します。
そのため、ローン残高が減ったからといって必ず資産が増えるとは限りません。
それでも、長期的に保有しながら借入を減らしていけることは、不動産投資の大きな魅力です。
④ 自分の分身が働いてくれているような感覚がある
個人的に、不動産投資を始めて最も面白いと感じている部分です。
私は会社員として働いていますが、所有しているアパートや戸建てからは、毎月家賃収入が発生しています。
もちろん、物件を購入するまでには多くの時間と労力を使います。
物件探し、金融機関との交渉、購入手続き、リフォーム、入居者募集など、やるべきことは少なくありません。
しかし、一度入居が決まって運営が軌道に乗れば、自分が会社で働いている間にも物件が収益を生み出してくれます。
私にとっては、まるで自分の分身が働いてくれているような感覚です。
自分が働いて得る給与とは別に、所有する資産が収入を生み出してくれる。
この仕組みを作れたことは、不動産投資を始めて本当に良かったと思える理由の一つです。
⑤ 給与以外の収入源を確保できる
会社員の場合、基本的には勤務先から受け取る給与が主な収入源になります。
しかし、勤務先の業績や自身の働き方によって、収入が変化する可能性もあります。
不動産賃貸業を営むことで、給与以外の収入源を確保できます。
私の場合、会社員としての仕事を続けながら、不動産賃貸業も並行して行っています。
収入源が複数あることで、将来に対する安心感も変わりました。
ただし、不動産収入も空室や修繕などの影響を受けるため、完全に安定した収入というわけではありません。
それでも、収入源を分散できることには大きな意味があると感じています。
3. 不動産投資のデメリット・リスク5選
ここまでメリットを紹介してきましたが、不動産投資は決して良いことばかりではありません。
むしろ、リスクを理解せずに始めると、大きな損失につながる可能性があります。
① 空室が発生すると家賃収入が減る
不動産投資で避けて通れないのが空室リスクです。
入居者が退去すれば、その部屋からの家賃収入はなくなります。
特に、複数の部屋があるアパートでは、空室が重なると収支に大きな影響が出ます。
物件を購入する際には、現在の入居率だけでなく、周辺の賃貸需要や将来的な人口動向なども確認する必要があります。
満室を前提に収支を計算するのではなく、一定の空室が発生しても運営できるかを考えることが重要です。
② 突発的な修繕費が発生する
建物は時間の経過とともに劣化します。
外壁塗装、屋根、防水、給排水設備、給湯器など、さまざまな部分で修繕が必要になります。
特に築年数が経過した物件では、購入後に想定していなかった修繕が発生することもあります。
毎月のキャッシュフローが黒字だからといって、そのお金をすべて使ってしまうのは危険です。
将来の修繕に備えて、手元に現金を残しておく必要があります。
③ 金利上昇によって返済負担が増える
金融機関から融資を受ける場合、金利の変動にも注意が必要です。
変動金利で借り入れている場合、金利が上昇すると返済負担が増える可能性があります。
特に借入金額が大きい場合、わずかな金利上昇でも収支に与える影響は小さくありません。
物件購入時には、現在の金利だけでなく、将来的な金利上昇も想定して収支を計算しておくべきです。
④ 入居者トラブルや管理の手間がある
不動産賃貸業は、物件を購入して終わりではありません。
入居者からの問い合わせ、設備の故障、騒音問題、退去時の原状回復など、さまざまな対応が必要になります。
管理会社に委託することで負担を軽減できますが、すべてを任せきりにできるわけではありません。
オーナーとして判断しなければならない場面もあります。
⑤ 不勉強のまま購入すると、人生を破綻させるリスクがある
個人的には、これが不動産投資における最大のリスクだと思っています。
不動産は購入金額が大きく、金融機関から多額の融資を受けて取得することも珍しくありません。
そのため、物件選びを間違えた場合のダメージも非常に大きくなります。
例えば、相場より高い価格で購入してしまう、空室リスクを甘く見積もる、修繕費を考慮していない、返済負担に余裕がない。
こうした判断を重ねてしまうと、毎月の収支が悪化し、最悪の場合は物件を手放しても借入が残る可能性があります。
不動産投資は、決して「何となく儲かりそうだから」という理由で始めていいものではありません。
一方で、私は不動産投資のリスクは、勉強と事前の準備によって、ある程度コントロールできると考えています。
物件の価格や土地の価値、賃貸需要、修繕履歴、融資条件、返済比率などをしっかり調べ、購入前に厳しめの収支シミュレーションを行う。
こうした知識を身につけ、リスクを一つずつ把握していけば、安定した賃貸経営を目指すことができます。
株式投資にも企業業績の悪化や株価暴落といったリスクがありますが、不動産は購入前に物件を調査し、収支を具体的に試算できるという特徴があります。
そのため、私は十分に勉強して物件を選べば、株式投資よりも収益の見通しを立てやすく、安定した運営を目指せると考えています。
ただし、不動産も価格下落や突発的な修繕など、事前に完全には予測できないリスクがあります。
勉強すればリスクを抑えられる。しかし、何となくでは決して買ってはいけない。
これは、実際に物件を所有しているからこそ、強く伝えたいことです。
4. 不動産投資で失敗しないために重要なこと
私が実際に物件を購入してきた中で、特に重要だと感じているのは物件選びです。
不動産投資では、購入する物件によって、その後の収益が大きく変わります。
私自身、物件を検討する際には、主に次のような点を確認しています。
利回りだけで物件を選ばない
不動産投資では、表面利回りが注目されがちです。
しかし、表面利回りが高いからといって、必ずしも儲かる物件とは限りません。
例えば、利回りが高くても、空室が多かったり、修繕費が高額だったりすれば、実際に手元に残るお金は少なくなります。
大切なのは、家賃収入から経費やローン返済を差し引いた後に、どれだけキャッシュフローが残るかです。
土地の資産価値を確認する
建物は築年数の経過とともに価値が下がっていきます。
一方、土地は建物とは異なり、立地や周辺環境によって資産価値が維持される可能性があります。
そのため、私は物件を検討する際に、建物だけでなく土地の価値も重視しています。
購入価格と土地の評価額を比較することで、物件の割安感を判断する材料にもなります。
購入前に厳しめの収支計算をする
不動産投資では、購入前の収支計算が非常に重要です。
満室を前提にしたり、修繕費をほとんど見込まなかったりすると、実際の運営で想定外の事態が発生します。
私の場合、空室や経費、返済額などを考慮したうえで、購入するかどうかを判断しています。
購入時点で余裕のない物件は、運営を始めてから苦労する可能性が高いからです。
売却することも考えて購入する
不動産投資では、購入時の収益性だけでなく、将来売却できるかどうかも重要です。
例えば、家賃収入が高くても、買い手が見つかりにくい立地であれば、売却時に苦労するかもしれません。
購入する段階から、将来的にどのような人が買ってくれるのかを考えておくことも大切です。
5. 不動産投資は会社員にもできる？実はサラリーマンこそ有利
私は、会社員こそ不動産投資による資産拡大に有利な立場にあると考えています。
その最大の理由は、勤め先と給与収入によって得られる信用力を、金融機関からの融資に活用できることです。
不動産投資では、自己資金だけで物件を購入するのではなく、金融機関から融資を受けて資産規模を拡大していく方法があります。
その際、金融機関が重視するのは、本人の年収や資産状況だけではありません。
勤務先の規模や経営状況、勤続年数、雇用形態なども審査材料になります。
つまり、会社員であること自体が、融資を受けるうえでの強みになる場合があるのです。
私自身も、会社員としての信用力を活用しながら融資を受け、現在の規模まで不動産賃貸業を拡大してきました。
個人事業主と比べた会社員の強み
個人事業主の場合、事業の収入は年度によって変動することがあります。
また、事業を始めたばかりで実績が十分でなければ、金融機関から安定した収入があると評価してもらうことが難しいケースもあります。
もちろん、事業実績や資産背景が十分にあれば、個人事業主でも大きな融資を受けられます。
ただ、会社員と比較すると、収入の安定性や継続性を説明するうえでハードルが高くなることがあります。
一方、会社員であれば、毎月の給与収入や勤務先の信用力を示しやすく、融資審査で有利に働く可能性があります。
公務員は信用力が高い一方、事業拡大には制約もある
公務員も、一般的に収入の安定性が高く、金融機関からの信用力を評価されやすい職業です。
ただし、公務員には兼業や営利企業への従事に関する規制があります。
不動産賃貸業についても、規模や管理方法などによっては承認・届出などが必要になる場合があり、一定の基準を超えて事業を拡大する際には制約が生じます。
そのため、融資面での信用力は高くても、事業として自由に拡大していくという点では、会社員とは異なる難しさがあります。
サラリーマンは信用力を活用して資産を拡大できる
もちろん、会社員なら誰でも簡単に融資を受けられるわけではありません。
年収や勤務先、勤続年数、既存借入、自己資金、物件の収益性など、さまざまな要素が審査されます。
また、借入可能額いっぱいまで融資を受けることが正解でもありません。
重要なのは、会社員としての信用力を活用しながら、返済に無理のない範囲で収益性の高い物件を取得していくことです。
私は、安定した給与収入と金融機関からの信用力を持つサラリーマンは、不動産を活用した資産拡大に非常に適した立場にあると考えています。
会社員として働きながら、給与以外の収入源を作り、少しずつ資産を積み上げていく。
これは、不動産投資ならではの魅力だと思います。
6. それでも私が不動産投資を続ける理由
ここまで、不動産投資のメリットとデメリットを紹介してきました。
空室リスク、修繕費、金利上昇、入居者対応など、決して簡単なことばかりではありません。
それでも、私は不動産投資を続けています。
理由はシンプルです。
実際に収益が生まれており、自分の資産が働いてくれていることを実感できるからです。
現在、私は38歳の会社員でありながら、アパート2棟と戸建て2戸を所有しています。
借入総額は約1億円と決して小さくありませんが、年間約1,050万円の家賃収入があり、毎月約30万円のキャッシュフローが残っています。
自分が会社で働いている間にも、所有する物件から家賃が入ってくる。
まるで自分の分身が働いてくれているような感覚です。
もちろん、今後も空室や修繕などのリスクはありますし、現在の収益が永遠に続く保証もありません。
しかし、物件を選び、収支を管理し、少しずつ資産を積み上げていくことには、大きな魅力があります。
私にとって不動産投資は、単に家賃収入を得るためだけのものではなく、将来の選択肢を増やすための取り組みでもあります。
7. まとめ：不動産投資は本当に儲かる。ただし物件選びが重要
不動産投資は、本当に儲かるのでしょうか。
私の答えは、**「儲かる。ただし、物件選びを間違えなければ」**です。
実際に私は、会社員として働きながらアパート2棟と戸建て2戸を所有し、毎月約30万円のキャッシュフローを得ています。
一方で、不動産投資には空室や修繕費、金利上昇などのリスクもあります。
何となく利回りが高い物件を購入したり、融資を受けられるからといって無理に借り入れたりすれば、思うように収益が残らない可能性もあります。
大切なのは、購入前に物件の収益性や資産価値をしっかり見極めることです。
不動産投資は、誰でも簡単に儲かるものではありません。
しかし、正しい知識を身につけ、慎重に物件を選び、長期的に運営していけば、給与以外の収入源を築く有力な選択肢になると私は考えています。
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