【不動産初心者】300万円で始めるボロ戸建て投資ブログ

「副業収入で生活を楽にしたい！」

「FIREして自由な時間が欲しい！」

「会社に依存したくない！」

そんな熱意から副業として不動産投資を始めました。

学生の頃から賃貸に住んでいたこともあって、家賃を払うよりも貰う側になりたいと常々思ったので、もともと不動産に興味はありました。

世の中の富裕層を見渡すと、そのほとんどが不動産を所有しているように、億り人になれる再現性が高い投資法ということが分かります。

これまで株式を10年以上やってますが、資産の増加スピードが遅く、株式一本で早期リタイヤできる人は、ほんの一握りなんだと痛感してます。

株式と債券は完全な不労所得という魅力はありますが、キャピタルとインカムを合わても、せいぜい年利7%が限界です。

不動産だと「不労」という訳にはいきませんが、10%以上の利回りというのは全然普通で、すごい人は20%、30%以上の利回りを叩き出しています。

不動産は購入費用が高いので、知識ゼロで始めたり、悪質業者にはめ込まれると一発アウトってリスクも伴います。

それでも小さい費用で始められるボロ戸建て投資だったら、最悪クルマ1台ポシャる程度の損失で済むため、一発アウトにはならんだろってことで、不動産投資の第一歩として新たに始めました。

もちろん失敗したらメチャクチャ痛いですし、不動産投資に対する恐怖もあります。

そこで本ブログを通じて、今後のボロ戸建ての再生から賃貸までの記録や、投資を始めるにあたり準備してきたことを紹介していきます。

不動産投資に興味がある人や、これから始めたい人に参考になると幸いです

「念願のボロ戸建て」初期スペックの紹介

私が初めて買ったボロ戸建てのスペックを紹介します。（上の物件が買った物件の外観です。）

販売価格	500万円
購入価格	300万円
築年数	45年
建物面積	119m2
土地面積	273m2
構造	木造2階建て
間取り	5DK
想定実利回り	8.5%

　

ネットで見つけた長野県の物件です。

自宅から2～3時間くらいの場所で、遠地ではありましたが、土地勘があったので購入の対象エリアにしてました。

もともとは友達と麻雀をするために長野に行く予定だったのですが、「せっかく長野に行くなら周辺の物件を内見しておくか」と思って見に行った物件で、それがまさかの記念すべき1棟目となりました。

この物件の前までに、だいたい15件くらいは他の物件で玉砕していたので、物件探しの大変さが身に染みました。

物件内見の当日、行きの道のりはLiSAのCatch the Momentを流しながら、高速道路を快走。日頃から職場の人間にイキり散らされてるストレスを浄化して、現地に到着。

物件で待ち合わせた不動産の仲介業者に挨拶をしたところで、さっそく内覧。

家を見ながら仲介人と雑談をして、徐々に売主の事情を聞き出します。

すると、どうやら今回の売主は、「親戚から引き継いだ物件だけど、住んだこともないし思い入れもないので、売りに出した」とのこと。

この手の売却理由は、売主が「少しでもお金の足しになればいいや」と思ってるパターンが多く、価格交渉の好機です。

内見を終えたところで、「瑕疵担保免責で、300万円だったらぜひ現金で買いたいです！」と伝えました。

瑕疵担保免責とは、「購入後に家の欠陥とか見つかっても異議申し立てをしません」といった意味で、売主からすると非常にありがたい条件です。

瑕疵担保免責としなければ、せっかく家が売れたとしても、もし後から欠陥が見つかれば、一般的には売主が修繕費を背負う義務があるためです。

つまり買主である私が、欠陥のリスクを背負う代わりに安く売って欲しいと伝えたわけです。

結果的に、販売価格500万円だったところを、300万円の指値で成功しました。（40%OFF）

この条件を提示しても断られるケースが大半なので、色んな物件で数を打って１つ通ればラッキーと言った感じです。

ただ、本当に指値が通ると思ってなかったので、いざOKと言われると

「本当に買って大丈夫なんか…？」と不安になります。

しかし、ここで買わなきゃリーマン卒業は夢のまた夢。

今がまさに絶好のイキり時と言い聞かせ、買いを決断。

そんなこんなで11月に無事に私の物件となりました。

前置きは長くなりましたが、この物件の強み・弱みはざっくり以下のような感じです。

築古では珍しく、シロアリや傾き、雨漏りのような瑕疵が無いうえ、上水道・下水道が備わっていたため、テンション上がる物件でした。

築古だと、シロアリ被害、家の傾き、雨漏り、井戸水、汲み取り式のどれかに該当するパターンが多いので、これらに引っ掛からない珍しい印象。

さらに接道要件を満たしていて、調整区域にも該当しないので再建築OK。

この価格帯でここまで揃った条件は滅多にないので、内見後に仲介人と解散する前に買付を入れました。

しかし、安い分だけリスク大です。

やはり何と言っても、リフォーム費用が圧倒的に高額な予感…！

例えば、風呂に関しては冷水の蛇口しか無くて、シャワー無し。なぜか床は泥まみれで、壁は防水処理されてない繊維壁。（リビングの壁と同じ材質）

「こんなん、どうやって風呂入るんすかwww」

他の水回りも総じてゴミ仕様と言った状況です。

リフォーム見積はまだこれからですが、現時点ではリフォーム費用を以下のように予想してます。

外壁塗装	120万円
風呂・キッチン・洗面台	120万円
クロス張替	20万円
クッションフロア張替	30万円
畳表替え、障子・襖張替	20万円
駐車場拡張工事	40万円
予想合計	350万円

リフォーム費用の相場感が分かってないので精はは悪いと思いますが、実際にリフォーム業者から見積りを貰ったら、上記の予想との乖離を比較して答え合わせです。

また、リフォーム費用とは別に、不動産購入時の初期費用として50万円ほど掛かってます。

仲介手数料	15万円
境界測量費	21万円
司法書士報酬	5万円
登録免許税、印紙税など	9万円
合計	50万円

　

今回の物件の想定家賃は、5万円と厳しめに設定。

そうなると、年間家賃収入が5万円×12ヵ月で60万円。

家の購入費300万なので、表面利回りは60 ÷ 300 = 20%です。

ですが、初期費用50万円、リフォーム費用350万円（予想）も考慮すると合計投資額700万円くらい。

想定の実利回りは60 ÷ 700 = 8.5% になります。

めっちゃ削られる…

今は購入したばかりで「本当に入居者が付くのか？」「想定家賃が高すぎないか？」「思わぬ見落としが無いか？」といった不安材料が山積みですが、今はできることを地道に進めてくのみです。

最大の目的は経験と実績

ベテランの不動産投資家になると、実利回り20%, 30%以上を叩き出したりしてるので、それと比較すると低めな利回りです。

ですが、デビュー戦は黒字になれば、多少利回りが低くても全然OKだと思ってます。

というのも、今回の投資における最大の目的は、経験と実績を得ることだからです。

机上でいくら勉強してもレベルアップに限界があって、実践で経験しなければ分からないことが多いです。知識ゼロでは騙されるだけですが、ある程度勉強したら後は実践あるのみです。

利回りを高めるのは、ある程度経験を積んでからでいいかなって考えです。

それと、黒字経営の実績が作れれば、銀行から好条件で融資を受けやすくなります。

ここでいう好条件とは、低金利、頭金なし、長期借り入れOKといった感じで、実現すれば資産拡大のスピードが加速します。

不動産の勉強をする前までは、アンチ借金な考えでしたが、自己資金を使わずに資産が作れることの破壊力を知って、今は積極的に活用したい考えに変わってます。

とは言え、まだ全部が理想論なので、まずは1棟目の客付けに全力を尽くすのみです。

今後はリフォームのビフォーアフターを載せてく予定です。